» Diena: Nesakārtotības dēļ nekustamā īpašuma tirgū valsts kasei secen iet miljoni

Pēdējās nedēļās publiskajā telpā plaši diskutēts jautājums par nekustamo īpašumu tirgus nesakārtotību darījumos un iesaistīto pušu godaprāta trūkumu. To veicinājis Valsts ieņēmumu dienesta (VID) amatpersonas Vladimira Vaškeviča šķirtās sievas Ināras Vilkastes skandalozais miljonu vērtais darījums ar zemi Mežaparkā. Norobežojoties no citiem šī konkrētā darījuma aspektiem, vēlos to izmantot kā paraugu, lai demonstrētu izvairīšanās no nodokļu maksāšanas shēmu un problēmas risinājumu no juridiskā skatījuma.

Darījumos ar nekustamo īpašumu varam izšķirt trīs dažādas vērtības, kas savā starpā var būtiski atšķirties: nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību, tā patieso tirgus vērtību un darījumā uzrādīto vērtību. Aplūkosim katru šo vērtību tuvāk, lai saprastu, kā rodas iespēja manipulēt ar valstij maksājamās nodevas lielumu un izvairīties no nodokļu maksāšanas pienācīgajā apjomā.

Nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību nosaka Valsts zemes dienests, un tā tiek ņemta vērā, aprēķinot valsts nodevu par ierakstiem zemesgrāmatās. Latvijā patlaban novērojama nekustamā īpašuma tirgus attīstība vēl nepieredzētā ātrumā. Ir tikai saprotami, ka reaģēt uz tirgus izmaiņām, nosakot arvien jaunas kadastra vērtības, Valsts zemes dienests nespēj tirgus attīstības tempā. Tā rezultātā iespējamas situācijas kā Ināras Vilkastes 20ha Mežaparka zemes darījuma gadījumā, kur kadastra vērtība bija pat vairāk nekā desmit reižu zemāka par reālo tirgus vērtību.

Nodokļu nemaksāšana - norma

Ilggadēja pieredze notāra profesijā ļauj man izteikt pieņēmumu, ka apmēram 70% nekustamo īpašumu darījumu tiek slēgti pēc šādas shēmas: darījuma partneri vienojas uzrādīt īpašuma vērtību, kas ir ievērojami mazāka par patieso darījuma summu (vienlaikus augstāka par īpašuma kadastrālo vērtību, lai pirmpirkuma tiesības neiegūtu pašvaldība). Tikmēr reālā samaksa notiek skaidrā naudā, izvairoties no valsts nodevas un iedzīvotāju ienākuma nodokļa, kas tiek aprēķināts no darījuma vērtības.

Vērojot nekustamā īpašuma tirgū slēgto darījumu vērtības, varam tikai minēt, cik miljonu vai pat miljardu latu papildus ieplūstu valsts kasē, ja tiktu novērsta aprakstītā izvairīšanās no nodokļu maksāšanas. Turklāt nesakārtotība darījumos ar nekustamajiem īpašumiem rada augsni krāpnieciskiem darījumiem. Īpašumi netiek laikus reģistrēti Nekustamā īpašuma valsts kadastra reģistrā un zemesgrāmatā, īpašnieks īpašumu var atsavināt atkārtoti, ieķīlāt trešajai personai un citādi apgrūtināt labticīgajam ieguvējam. Ekonomikas policija secinājusi, ka procentuāli no krāpšanas un dokumentu viltošanas noziegumiem ar nekustamo īpašumu saistīti aptuveni 15 - 20 %. Taču noziedzīgo nodarījumu atklāšanu atbildīgajām iestādēm apgrūtina informācijas trūkums.

Nepieciešama politiska griba

Lai risinātu šo problēmu, ir nepieciešama politiska griba un uzlabojumi likumdošanā.

Tikai tad, ja tiks noteikta valsts tiesiska pārraudzība pār darījumiem ar nekustamo īpašumu; tikai tad, ja ar likumu tiks definēti visi tirgus "spēlētāji", to funkcijas, pienākumi un atbildība; tikai tad, ja par visiem darījumiem tiks veidota vienota datu bāze un būs nodrošināta informācijas aprite, valsts spēs iekasēt nodokļu naudu, bet tiesībsargi novērst krāpšanas.

Latvijas notāri ir vērsušies Tieslietu ministrijā ar konkrētu sasāpējušās problēmas risinājuma priekšlikumu. Tas paredz ikvienā nekustamo īpašumu darījumā nodrošināt valsts garantēta kompetenta, neitrāla konsultanta klātbūtni, kas uzrauga kā valsts, tā darījumu slēdzēju interešu aizsardzību.

Kā darbotos šī sistēma? Caur notāru tīklu valstij pastāv iespēja neitrāli uzraudzīt darījumu virzību, novēršot krāpniecisku gadījumu iespējamību. Ja valsts uzdotu notāriātam uzraudzīt darījumus ar nekustamo īpašumu, notāri pārbaudītu katru darījumu un informāciju par to elektroniski nodotu nepieciešamajiem reģistriem, tādējādi nodrošinot sistematizētas informācijas pieejamību valsts drošības iestādēm. Cieša notāru sadarbība ar Valsts zemes dienestu nodrošinātu elastīgu un precīzu īpašuma kadastra vērtību aktualizēšanu. Līdz ar to darījumu vērtība tiktu maksimāli tuvināta patiesajai tirgus vērtībai, un nodokļi tiktu maksāti par ievērojami augstākām summām, kas pozitīvi ietekmētu valsts budžetu. Šāda ēnu ekonomikas īpatsvara mazināšana radītu arī labvēlīgu vidi kvalitatīvām investīcijām.

Preventīvi tiktu novērsti konflikti un tiesvedība starp darījumu slēdzējiem, jo tiktu pārbaudīta darījumu pušu identitāte, patiesā griba un ienākumu avoti. Notāri uzņemtos pilnu atbildību par ikvienu noslēgto darījumu ar nekustamo īpašumu. Savukārt lai to darītu, notāri noskaidrotu īpašuma piederību un vērstu līdzēju uzmanību, vai īpašums nav ieķīlāts, iznomāts vai kā citādi apgrūtināts, vai īpašums nav laulāto kopmanta, vai īpašumam nav parādi, vai nekustamajā īpašumā dzīvo trešās personas, cik ilgā laikā īpašums tiks atbrīvots, vai īpašumam nav publiski apgrūtinājumi u.tml. Atbilstoši abu pušu interesēm tiktu saskaņoti darījuma nosacījumi, piemēram: pirkuma maksa, samaksas kartība, tas, kādi juridiski līdzekļi tiek izmantoti darījuma izpildes nodrošināšanai utt.

Darījumu uzraudzība

Ieviešot šādu sistēmu, tiek aizsargātas valsts fiskālās intereses, tiek nodrošināta vājākās darījuma puses interešu aizstāvība. Turklāt notāriem šāda darījumu uzraudzība nav nekas jauns. Jau patlaban aptuveni 25% nekustamo īpašumu darījumu tiek slēgti notariālā akta kārtībā, kas paredz iepriekš uzskaitīto drošības aktivitāšu kopumu. Mans novērojums ir, ka patlaban lielākoties šādu simtprocentīgu drošību izvēlas ārvalstu investori, kas apzinās riskus un necenšas apkrāpt valsti un darījuma partnerus. Viņi novērtē ērtības, ko sniedz šāda pēc vienas pieturas aģentūras principa organizēta darījumu slēgšana, turklāt nāk no vides, kur šī ir pierasta prakse. Tā piemēram Vācijā, kur notāra līdzdalība darījumos ar nekustamo īpašumu noteikta ar likumu, notāra atlīdzība tiek aprēķināta no darījuma noteiktās vērtības. Tādējādi notārs ir ieinteresēts pēc iespējas precīzi izzināt darījuma patieso tirgus vērtību.

Ilze Pilsētniece, Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētāja

Diena: 08.01.2007

Informācija no www.nozare.lv